Op 31 december 2017 hadden in totaal 18.568 woningzoekenden zich bij Actium geregistreerd. Ten opzichte van voorgaand jaar is dat een stijging van 21%.

Stand per:

• 31 december 2015: 14.354 geregistreerde woningzoekenden;
• 31 december 2016: 15.306 geregistreerde woningzoekenden;
• 31 december 2017: 18.568 geregistreerde woningzoekenden.

Het merendeel van de geregistreerde woningzoekenden (70%, ruim 13.000 woningzoekenden) woont al in het werkgebied van Actium. Ongeveer 35% van het totaal aantal woningzoekenden woont in de gemeente Assen. Ten opzichte van afgelopen jaren valt op dat  met name het aantal ingeschreven woningzoekenden dat buiten het werkgebied van Actium woont flink is toegenomen. Een mogelijke verklaring van deze relatief grote toename is dat de lancering van de gezamenlijke website www.drenthehuurt.nl heeft geleid tot meer naamsbekendheid van Actium onder woningzoekenden.

Onderstaande tabel laat de woningzoekenden per leeftijdscategorie zien.

Actief woningzoekenden
Niet alle geregistreerde woningzoekenden zijn actief op zoek naar woonruimte. Actief woningzoekenden zijn woningzoekenden die in 2017 minimaal 1 keer op een woningadvertentie hebben gereageerd. In 2017 hebben 4.087 woningzoekenden gereageerd op een woning. Dit is 22% van het totaal aantal ingeschrevenen.1.337 woningzoekenden kregen een woning toegewezen.

Gemiddelde inschrijfduur
De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in ons werkgebied wonen bedraagt 6 jaar. De inschrijfduur varieert per gemeente: van 5,6 jaar in de gemeente Noordenveld tot 7 jaar in de gemeenten Assen en Westerveld.

De gemiddelde inschrijfduur verschilt per leeftijdscategorie. Oudere ingeschrevenen hebben een langere gemiddelde inschrijfduur dan jongeren. Dit hangt samen met de vele preventieve inschrijvingen van huishoudens die op termijn van woonruimte willen veranderen.

Onder wachttijd verstaan we het gemiddelde aantal jaren dat een woningzoekende staat geregistreerd op het moment van acceptatie van een woning. Het gaat hierbij uitsluitend om verhuringen die zijn aangeboden via de website. Alle bemiddelde woningen (urgenten, statushouders en bijzondere doelgroepen) worden niet meegenomen in de berekening van de gemiddelde wachttijd.

De gemiddelde wachttijd bedroeg in 2017 3,8 jaar en varieert van 2,2 jaar in de gemeente Ooststellingwerf tot 4,8 jaar in de gemeente Assen. In 2016 bedroeg de gemiddelde wachttijd 2,8 jaar.

Echter, deze cijfers zijn niet één op één te vergelijken met vorig jaar. Door de overgang naar een ander woonruimteverdeelsysteem (Woningnet), hanteren we nu andere definities ten aanzien van wachttijd dan voorheen. Hierdoor kan ten onrechte de suggestie worden gewekt dat de wachttijd gemiddeld met een jaar is toegenomen.

In 2017 sloten we 1.337 nieuwe huurovereenkomsten voor een woning af. Dit is een daling ten opzichte van 2016 (1.517 nieuwe huurovereenkomsten).

De nieuwe Woningwet heeft twee belangrijke wijzigingen voor het toewijzingsbeleid van corporaties tot gevolg gehad. Het gaat hier om de wijziging van de Staatssteunregeling en de richtlijnen voor het passend toewijzen van woningen aan huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden.

Voor de toewijzing van sociale huurwoningen gelden de volgende wettelijke richtlijnen:

• tenminste 80% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 36.165 (prijspeil 2017);
• maximaal 10% toewijzen aan huishoudensinkomen tussen € 36.166 en € 40.349 (prijspeil 2017);
• maximaal 10% vrij toewijzen (daarbij moet voorrang worden gegeven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen).

Wij hebben in 94% van de nieuwe verhuringen in 2017 toegewezen aan een huurder met een inkomen tot en met € 36.165, waarmee we ruim voldoen aan de normen van de Staatsteunregeling.

Vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan huurtoeslaggerechtigden:

• Tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden moet een woning toegewezen krijgen binnen een huurprijsklasse die voor hen passend wordt geacht. De grenzen van de huurprijsklassen zijn wettelijk vastgesteld en zijn afgestemd op het inkomen, de huishoudsamenstelling en de leeftijd van de huurder;
• Maximaal 5% van de huurtoeslaggerechtigden mag een woning toegewezen krijgen die volgens de richtlijnen niet passend is.

Wij hebben in 2017 1.003 passende verhuringen gerealiseerd, hiervan zijn 997 (99%) daadwerkelijk passend toegewezen.

Actium hanteert binnen de wettelijke kaders haar eigen toewijzingsbeleid. Onderstaande huurinkomenstabel laat zien wat dat beleid inhoudt. Met ons beleid zorgen we ervoor dat de goedkoopste woningen worden verhuurd aan mensen met de laagste inkomens en de woningen met een hoge huurprijs aan mensen met een hoger inkomen.

De huurinkomenstabel voldoet aan de norm voor passend toewijzen, omdat we duurdere huurwoningen uitsluiten voor huurtoeslaggerechtigden. Zo houden we rekening met het betaalbaarheidsrisico van de primaire doelgroep. Daarnaast hebben we ervoor gekozen om de goedkopere huurwoningen uit te sluiten voor de andere doelgroepen. Dit heeft heeft twee voordelen:

1. Doordat alleen de primaire doelgroep in aanmerking komt voor een goedkopere huurwoning, wordt het verwachte negatieve effect van passend toewijzen op de wachttijden van de lagere inkomens geminimaliseerd;
2. Doordat de andere doelgroepen alleen op de duurdere huurwoningen kunnen reageren, worden de verwachte negatieve gevolgen van passend toewijzen op de verhuurbaarheid van de duurdere woningen geminimaliseerd en wordt leegstand beperkt.

Bij circa 17% van de verhuringen was sprake van toewijzing met voorrang of toewijzing buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem. Het betrof hier huisvesting voor:

• Urgent woningzoekenden - door sloop of medische noodzaak;
• Bijzondere doelgroepen - op basis van een samenwerkingsovereenkomst met een derde partij (bijv. een zorg- of onderwijsinstelling);
• Statushouders - wij leveren als woningcorporatie onze bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders.

Ten opzichte van 2016 (19%) is dit percentage gedaald, met name als gevolg van minder sloopaanzeggingen dan vorig jaar. Het aantal woningen dat is toegewezen aan urgenten is ten opzichte van vorig jaar met ongeveer een derde afgenomen.  Ook lag het aantal woningen dat werd toegewezen aan statushouders met 62 (t.o.v. 121 vhe’s in 2016) aanzienlijk lager. In totaal waren er 225 verhuringen met voorrang in 2017. In de tabel hieronder ziet u een uitsplitsing naar gemeente. 

Aan de hand van ons huurprijsbeleid bepalen we de hoogte van onze huren. De huurprijs kan wijzigen op het moment dat een huurder verhuist. Daarnaast geeft de overheid ons de mogelijkheid om jaarlijks de huren aan te passen voor de zittende huurders. Het streefhuurbeleid, dat we hebben ontwikkeld en geïmplementeerd in 2015, vormde - na een herijking - ook de basis voor ons huurprijsbeleid voor 2017. 

In 2015 is het nieuwe streefhuurbeleid op woningniveau ingevoerd. Dit beleid doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod, de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroep en onze verschillende marktposities. In 2017 hebben we de streefhuren onder andere in het licht van passend toewijzen opnieuw bekeken en daar waar nodig geactualiseerd. In 2017 heeft 89% van onze woningvoorraad de streefhuurklasse  goedkoop of betaalbaar. De volgende tabel laat de indeling naar streefhuurprijsklasse van onze woningvoorraad zien.

Het effect van het streefhuurbeleid is terug te zien in de afname van het aandeel dure sociale huurwoningen (met een huur vanaf € 635,05) en een toename van het aandeel sociale huurwoningen met een huur in de betaalbare klasse. In 2016 zagen we dat nog relatief veel woningen in de huurprijsklasse duur worden verhuurd, namelijk 20%. Dit kwam onder andere door de oplevering van nieuwbouw.  In 2017 was dit 10%.

In 2017 bedroeg de gemiddelde huurprijs bij nieuwe verhuringen (huurprijs bij harmonisatie) 70% van de maximaal toegestane huurprijs. In 2016 was dit 71%. Het streefhuurbeleid, ingevoerd in augustus 2015, is de belangrijkste oorzaak van de daling van het streefhuurpercentage.

Gemiddeld percentage van de maximaal toegestane huur
De gemiddelde huurprijs, uitgedrukt in een percentage van de maximaal toegestane huur, lag eind 2017 op 64%. Eind 2016 was dit ook 64%.  

Jaarlijks kunnen we onze huren aanpassen volgens de richtlijnen van het ministerie. Dit jaar hebben we bewust gekozen om – vanuit het oogpunt van betaalbaarheid - onze huurders met een inkomen tot en met € 40.349 te ontzien. Wij hebben hun huren niet verhoogd. Bij de hogere inkomens hebben we een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd.

In onderstaand schema ziet u hoe de huurverhoging er bij de verschillende inkomensklassen uitzag.

We voeren een actief en persoonlijk incassobeleid om huurachterstanden zo snel mogelijk op te lossen of niet te hoog op te laten lopen. Dit kan bijvoorbeeld door het afsluiten van een betalingsregeling. Huurschulden zijn vaak een signaal van grotere financiële problemen. Als een huurachterstand te ver oploopt, dreigt huisuitzetting en dit willen we zoveel mogelijk voorkomen.

Vroege signalering is daarom belangrijk. Door een intensieve samenwerking van de afdeling incasso en de wijkconsulenten kunnen we in een vroeg stadium persoonlijk contact zoeken met de huurders door op huisbezoek te gaan. Daarnaast zijn er samenwerkingsovereenkomsten opgesteld met een aantal gemeenten om de huurder te ondersteunen wanneer er financiële problemen ontstaan.

De totale huurachterstand (zonder rekening te houden met een eventuele voorziening voor dubieuze debiteuren) bedroeg op 31 december 2017 € 2,6 miljoen. In 2016 was dit € 3,0 miljoen. 

In 2017 werd 98 keer een ontruiming aangezegd. Uiteindelijk werd 18 keer daadwerkelijk ontruimd.  In 2016 werden 142 ontruimingen aangezegd, en werd in 29 gevallen ontruimd.  De forse afname van het aantal ontruimingen is het resultaat van ons actieve en persoonlijke incassobeleid. Naast huurachterstand (14 keer) waren overlast (1 keer) en hennep (3 keer) redenen om over te gaan tot ontruiming.

Leegstand
De totale kosten van leegstand bedroegen in 2017 € 745.892, oftewel 0,78%. De leegstand blijft daarmee ruim € 200.000 lager dan begroot (1%). Leegstand wordt veroorzaakt door verkoop, sloop en renovatie, nieuwbouw, mutatieonderhoud en niet aansluitende verhuur.

Huurkorting vanwege herstructurering
Huurders die door het slopen van hun woning moeten verhuizen naar een andere woning kunnen recht hebben op huurkorting. Zo willen we de overgang van de huidige naar de nieuwe huur geleidelijk laten verlopen voor de huurder. Dit doen we door het geven van een huurkorting op de huurprijs van de nieuwe woning. In 2017 bedroegen de totale kosten van deze regeling ongeveer € 273.000.

In 2017 hebben we 81 woningen uit de kernvoorraad verkocht. Dit is aanzienlijk meer dan de 65 woningen die we in 2016 verkochten. Dit heeft verschillende oorzaken.  We merken dat de koopwoningmarkt weer aantrekt: er zijn meer gegadigden voor koopwoningen en de woningen staan korter in de verkoop. Daarnaast was het aantal gelabelde woningen voor verkoop hoger dan in 2016. De gemiddelde verkoopprijs per woning was ongeveer  €117.000,-

Naast woningen verkopen we ook ander vastgoed, zoals zorgcomplexen, garages, grond of bedrijf onroerend goed (BOG).  In 2017 verkochten we bedrijfspanden in de gemeenten De Wolden en Hoogeveen. Ook verkochten we in totaal 13 grondposities.

In het verleden hebben we een deel van onze woningen verkocht met Koopgarant. Dit brengt een terugkoopverplichting met zich mee. In 2017 hebben we twee woningen met Koopgarant teruggekocht.  Eén woning is aansluitend verhuurd aan de verkoper, omdat zij het huurrecht had op de woning. De andere woning is op de vrije markt te koop aangeboden.

Onze kernvoorraad telt per 31 december 2017 14.622 huurwoningen. Bijna 100% van onze woningen valt in de prijsklasse binnen de huurtoeslaggrens  van € 710,68.

Ons totale bezit bestond op 31 december 2017 uit 16.836 verhuureenheden. In 2016 waren dit er 17.037. De voorraad nam per saldo iets af als gevolg van verkoop, sloop en nieuwbouw.